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2022年08月19日

——市人大常委会作出关于加强小区物业管理的决议

本报记者程益聪 王翔

随着邯郸城市建设快速发展,城市化水平不断提高,物业管理的重要性逐渐凸显,物业服务管理水平已成为影响我市发展质量和居民幸福指数的重要因素之一。

在市十六届人大二次会议上,周志刚等10名人大代表提交了《关于加强小区物业管理的议案》,建议大力解决物业管理工作中的问题。该议案交付审议后,市人大常委会高度重视,围绕议案的必要性和可行性进行了认真调研。在市人大常委会副主任靳禄兵的带领下,实地查看了部分小区物业管理情况,听取了市直相关部门的汇报,召开了部分常委会委员、人大代表和专家参加的座谈会,征求了相关部门、物业企业和居民代表的意见,并邀请提议案代表参加了相关活动。

代表聚焦:

物业管理水平有待提升

物业问题是坊间人们经常热议的话题,也成为了本次代表议案的关注点。在代表的议案中,列出了当前物业问题的几个焦点:物业管理水平不高、物管人员素质偏低、物管收费开支不透明、业主委员会管理机制不健全。

他们认为,解决小区物业的管理问题,应该跳出物业管理的市场化服务和传统的街道、社区行政管理的固有框架,站在一个城市政府的宏观社会管理、社区治理的立足点上,以宏观管理的思维去审视、研究和解决。他们从政府公共资源投入、引进专业物业服务机构、加强公共空间运营三个方面提出了改进物业管理的建议。

经过市人大常委会组织代表的实地调研,代表们对我市物业管理情况有了一个全面的认识。

目前,全市有住宅小区3399个,865家物业企业,管理了其中的2190个,占小区总数的64.4%,这也是业主与物业企业时常发生矛盾的区域。近年来,针对居民反映比较强烈的物业管理问题,市政府及相关部门相继开展了建立物业企业信用监管平台、“双随机检查”、物业承接查验等措施,加强对物业企业的管理规范,物业管理市场秩序整治取得了明显成效。但不可否认的是,在现实生活中,物业企业和业主“双不满意”现象仍然存在,两者之间的矛盾成为了社会关注的焦点,也对社会安定留下了隐患。

从物业行业发展的维度来观察,代表们认为,当前我市物业管理体系不健全,行政监管力量有待强化;物业企业资质不高,从业人员素质偏低;小区配套功能不够完善,物业管理环境有待整治等等。这是全市物业管理中存在的普遍问题。

代表调研:

业主维权力量有待加强

从2003年9月1日,国务院《物业管理条例》实施后,我市也制定实施了《邯郸市物业管理办法》。

从条例到办法,对小区物业管理主体的责、权、利进行了细化,明确了“业主”“业主大会”“业主委员会”和物业企业等相关方的权利和义务,也对相关政府部门的监管责任进行了明确。

而代表们所关注的突出问题,例如服务水平低、人员素质低、物业支出不透明、业主委员会机制不健全等,其核心的问题,大多表现为行使业主最高权利的“业主大会”徒有虚名,“业主委员会”不能发挥应有的维权职责。

市人大城乡建设与环境保护委员会主任委员、市人大常委会城建环保工委主任柯正举告诉记者,这也是物业管理中的痛点和难点。

经营,引导业主自觉履约守规,依法购买服务,依法理性维权。

加强顶层制度设计。做好物业管理立法调研等基础性工作,细化梳理上位法落实中的难点堵点,明确地方立法补位点、创新点,结合对建城工作中各项行之有效的制度措施的深化固化,对各方面疑难问题进行专题研究,完善配套政策措施,积极推动我市物业管理法治化水平不断提升。

健全完善工作机制。将“物业管理”指标纳入经济社会发展综合考核指标体系;建立物业管理联席会议制度,定期召开会议,研究解决困难问题;细化明确物业管理各相关部门单位的职责,建立工作规范,对群众反映的问题及时回应、及时处理,定期下基层,对问题解决情况进行“回头看”,形成长效管理机制。

落实属地管理责任。出台物业管理工作规范,深化党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”机制,归纳总结疫情常态化管控经验,建立“市、区、街道、社区”四级联动、各部门齐抓共管物业服务的工作体系。强化业委会运作情况日常监管,暂时不具备业委会成立条件的小区,由街道办或居委会代行业委会权利。

注重提升行业服务水平。加强物业企业履约行为监管,择优选聘物业企业,接受社会监督;细化明确各级各类物业服务的具体项目、内容、标准。狠抓物业从业人员专业知识、标准规范、服务技能、文化素养、职业道德等方面的系统培训;建立完善与服务标准相适应的物业收费机制和价格调整机制;支持优质企业做大做强,形成品牌效应。

建立老旧小区长效管理机制。加快推进老旧小区改造,优先提升强化小区基础性功能性设施;采取街道社区兜底管理、引入市场化物业、强化业主自治等多元化管理方式,不断提高老旧小区物业管理覆盖面;制定扶持承接老旧楼院物业企业的优惠政策,引导鼓励物业企业进驻老旧小区,不断提高老旧小区市场化物业管理比率,减少政府兜底负担。

柯正举表示:“决议明确了在小区物业管理中应加强法律法规宣传教育、加强政府监督管理和服务、规范物业服务、建立老旧小区长效管理机制等工作,对解决当前物业管理存在的不足和问题具有重要作用。决议一经作出,即具有法律效力,政府部门须认真落实,按时反馈落实情况。同时,我们会加强日常督导检查,督促政府做好相关工作,确保决议落实取得实实在在的成效。”

由于缺少强有力的“业主委员会”,无法弥合业主与物业服务公司之间的关系,再加上物业服务公司个别人员态度生硬、蛮横等问题,加剧了广大业主与物业服务公司之间的对立。更让部分缺乏“花钱买服务”消费意识的业主心绪难平,以物业服务不满意为由拒交物业服务费成为常态,造成物业管理恶性循环。

“到底应不应该让物业公司管理小区?”“小区的公用物业设施应该由谁来经营?”“如何来保障业主的知情权?”……调研过程中,代表和专家们围绕人们的热议,展开了激烈的讨论。

“如果没有物业公司,仅仅靠居民自治,在多数商业住宅小区,连一位自愿参与小区管理的人我们都找不到。”在座谈中,有过小区管理经验的代表发言坚定了大家对引入物业公司观点的肯定。

“在‘业主’维权能力不够的时候,我们需要公共部门发挥职能,切实维护居民权益;在‘上位法’无法覆盖的地方,我们可以考虑地方立法来弥补。”代表们一致认为,随着人们生活水平的提高,我们应该建立“花钱买服务”的理念,接纳物业公司的服务,同时也应尊重居民的选择,因地制宜,探索创新不同的物业管理模式。站在城市宏观管理的维度,确有必要进一步明确细化小区物业管理相关方的责、权、利,通过立法授权赋予小区物业公用空间的经营与管理,提升物业管理的法制化水平;确有必要进一步健全业主委员会,使其与党组织、居委会、物业公司一道,共同发挥社区治理的作用;确有必要进一步提升物业服务行业发展水平,通过服务水平提升拉升居民幸福指数等等。

决议:

提升管理水平增强幸福指数

结合周志刚等人大代表在《关于加强小区物业管理的议案》中提出的合理化建议,市人大城建环保委研究起草了对此议案的审议报告。6月16日,市十六届人大常委会第九次会议审议通过该报告,并形成决议。

该决议包括了六项内容:

加强法律法规宣传教育。市政府及相关部门要充分利用各种媒介,大力宣传物业管理相关法规政策,增强各相关方对物业管理工作中各自责、权、利的了解,推动物业企业依法管理、依法服务、依法